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L'investissement locatif

L'investissement locatif
Publié le 11/04/2020

Investissement trés apprécié des Français, l’immobilier présente de nombreuses opportunités pour gérer son patrimoine et bénéficier de revenus grâce aux loyers.

Les taux d’intérêt sont historiquement bas, le marché ne cesse de progresser, et de nombreux biens interessants sont à saisir pour l’investisseur qui saura les dénicher. Mais avant de bénéficier de toutes ces opportunités, encore faut-il prendre le temps de vous informer pour éviter les erreurs.

Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier et différents types de biens. En fonction de votre profil d’investisseur, et à condition d'être persevérant, vous devriez parvenir à dénicher la bonne affaire.

Quels sont les différents types d’investissement immobilier ? Comment faire pour dénicher le bon investissement immobilier ? Comment l'optimiser ? Quels sont les risques liés aux opérations immobilières ? Qu’en est-il de la fiscalité du patrimoine et des revenus immobiliers ?

 

Voici un résumé des informations à connaître pour faire un bon investissement immobilier et être rentable rapidement.

 

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Plusieurs raisons confortent l'investissement immobilier. 

  • Se constituer un patrimoine. Investir à long terme dans l'immobilier permet de sécuriser ses avoirs en les plaçant dans des biens tangibles, peu volatiles, et rémunérateurs (grâce au versement des loyers).
  • Anticiper sa retraite. L’achat de biens immobiliers quelques années avant d’arrêter sa carrière permet non seulement de s’assurer d’avoir un toit, mais aussi de bénéficier d’un complément de revenu nécessaire lors de sa retraite.
  • Réduire ses impôts. Les adeptes de la défiscalisation ont bien compris tout l’intérêt des investissements immobiliers et des dispositifs fiscaux qui les entourent. En revanche, il est important de vérifier votre résultat net. Parrallélement à la réduction de votre imposition, vous devez également pouvoir accroître vos revenus nets.
  • Rapprocher les parents et les enfants. Lorsqu’une famille est dispersée, le rapprochement géographique peut à lui seul suffire à déclencher un achat immobilier. Quelques fois ce sont les enfants qui achètent le bien immobilier pour rapprocher leurs parents d’eux. Dans d’autres cas, les parents peuvent aussi acheter un bien immobilier pour assurer l’avenir de leur progéniture.

Quelques conseils pour réussir son investissement dans l’immobilier locatif

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif, il faut clairement définir les objectifs que vous souhaitez atteindre. Prenez donc le temps de réfléchir et de mettre par écrit vos différents objectifs.

10 conseils pratiques pour réussir dans l’investissement locatif

Voici des conseils à suivre si vous espérez optimiser votre investissement :

  • Trouvez un vendeur qui souhaite vendre rapidement. Vous serez en position de force pour négocier, et augmenterez vos chances de faire une bonne affaire. L’objectif est ici d’avoir un bénéfice dès que vous achetez le bien immobilier sans avoir à attendre la revente. Si le prix d’achat initial est trop élevé, vous aurez bien du mal à rentabiliser vos investissements (même avec une gestion exemplaire !). L’état du marché au moment de la revente ne peut être connu à l’avance, raison pour laquelle vous devez mettre toutes les chances de votre côté dès le départ. Vous focaliser sur la rentabilité immédiate vous permet donc de limiter vos risques futurs.

 

  • Choisissez votre cible avec attention. Sélectionnez le type de bien immobilier correspondant à votre profil d’investisseur, ainsi qu’au type de locataire que vous souhaitez attirer. Ce travail préliminaire vous évitera de faire bien des erreurs. Les petites surfaces par exemple sont très appréciées des étudiants. L’emplacement est également un paramètre que vous devez prendre en compte, car il est étroitement lié à la cible que vous visez.

 

  •  Il est préférable de visiter plusieurs biens immobiliers avant de prendre sa décision. Vous devez vous renseigner sur les caractéristiques de la ville, la réputation des quartiers, prendre connaissance du bassin d'emplois, des commodités et des projets à venir etc.... Prenez connaissance du marché locatif, en effet si trop de biens ont à louer, il faut en tenir compte. Ne pas hésiter à faire une enquête de voisinage. 

 

  • Achetez de préférence à coté de chez vous ainsi vous saurez ce que vous d’achetez et vous pourrez intervenir plus facilement en cas de probléme. Si vous gérez le bien vous même, cela sera un atout !

 

  • Entourez d’un notaire, d’un comptable, et d’un agent immobilier, d'un bon artisan et prenez conseils de toutes les personnes aguerris de l'investissement locatif.
    • il est possible d'investir à 2 mais il faut s'assurer d'avoir la même vision des choses, d'être complémentaires et- ouvert au dialogue en cas de désaccord.   

 

  • Il ne faut pas fonctionner à l’instinct ou au coup de coeur lorqu'il s'agit d’investissement locatif, il faut être rationnel et bien analyser. Pour cela il faut lister vos critères de recherche et tout regarder minutieusement.
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  • Faire son calcul de rentabilité constitue la manière la plus prudente pour faire le bon choix. Pour une rentabilité inférieure à 6% net après impôts et charges, il est préférable de ne pas investir. Aussi il faut tenir compte de deux composantes que sont le loyer actuel et le loyer envisageable dans le futur. Le loyer actuel est celui que vous l'on peut obtenir sans changements en louant le bien presque tel qu'il est. Le loyer futur est celui envisageable en tenant compte du potentiel du bien et de son environnement. 
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  • Pour le financement cela peut prendre un temps plus ou moins long pour l'obtenir et assurez vous que vous êtes financable.
  • Il est conseillé d'avoir un matelas de sécurité pour palier à d'éventuelles dépenses.

 

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Les risques associés à l’investissement immobilier

Investir dans l’immobilier peut comporter des risques dont il faut avoir conscience afin d'éviter les déconvenues.

 

Quelques exemples de risques :

  • Le marché. Actuellement le marché de l’immobilier offre de bonnes perspectives mais des variations de prix et des taux d’intérêt peuvent impacter la fréquence des transactions et la loi de l’offre et la demande. Il est capital de ne pas acheter un bien surévalué et donc bien négocier le prix de vente.
  • La vacance locative. En effet, un mois de loyer en moins impactera votre rentabilité
  • L'impayé. Ce risque est à prendre en compte. Pensez aux solutions gratuites  pour les garanties d'impayés.
  • La dégradation. Prévoyez un capital pour d'éventuelles dégradation.
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Dans quel bien immobilier investir.

 

Les petites surfaces constituent un bon choix pour plusieurs raisons :

  • La demande est forte. L’investissement est raisonnable. Les prix sont assez accessibles. Il est préférable d’avoir plusieurs logements pour diversifier votre patrimoine et de sécuriser vos avoirs.

 

Investir dans l’immobilier : quelques pistes

Pour se constituer une épargne l’investissement immobilier locatif est recommandé car il permet de se constituer un patrimoine et de le faire grandir dans le temps.

Il est possible de bénéficier de la Loi Pinel, même si son efficacité est discutable. Il faut investir dans une ville avec un bon dynamisme. Avec cette condition vous pourrez vous vous assurerez une rentabilité satisfaisante.

 

 

Quel type de location choisir ?

La location vide ou meublée. Chaque option présente des particularités à connaître avant de vous d'opter.

 

Louer vide

C'est une option sure, mais au rendement  moins élevé; vous louerez votre bien vide à un tarif inférieur au meublé. Le principal avantage de louer vide réside donc dans les faible frais relatifs à l'entretien et à  la gestion.

Location en meublé

Avantages  :

  • Meilleure rentabilité. Le loyer est plus élevé.
  • Fisacalement louer en meublé non professionnel ( LMNP), permet une réduction d’impôts sur la moitié de vos revenus locatifs. Ainsi il est plus facile de déduire les charges et les recettes de la location.

La rénovation de biens immobiliers permet d’avoir des réductions d’impôts. 

 

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Pour conclure

Pour placer votre argent et le faire fructifier durablement, l'investissement locatif est certainement l'une des meilleures options. Néanmoins cela ne s'improvise pas et de nombreux paramètres sont à prendre en compte.

Il appartient à chacun de prendre son destin en main.

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